Nieuws

Zijn rookmelders eveneens verplicht in de gedeelde ruimtes van een appartementsgebouw?

In Vlaanderen dienen mensen die een woning bouwen, renoveren of verhuren reeds rekening te houden met specifieke verplichtingen met betrekking tot het installeren van rookmelders.

Sinds 1 januari 2020 zijn deze verplichtingen van kracht voor alle woningen in Vlaanderen. Rijst de vraag of deze regelgeving ook van toepassing is op de gemeenschappelijke delen van appartementsgebouwen.

 

Wat is de actuele stand van zaken?

In Vlaanderen gold reeds vóór 1 januari 2020 de verplichting om rookmelders te installeren bij het bouwen, renoveren, of verhuren van woningen. Sinds die datum is deze verplichting uitgebreid naar alle Vlaamse woningen, inclusief appartementsgebouwen. Het Rookmeldersdecreet specificeert dat rookmelders in elke woning moeten worden geplaatst volgens voorschriften bepaald door de Vlaamse regering.

Hoewel het decreet spreekt over 'de woning', blijkt uit de technische handleiding van het Agentschap Wonen-Vlaanderen dat er ook verplichtingen zijn voor gemeenschappelijke delen in appartementsgebouwen. Deze verplichtingen gelden met name voor zolders of kelders met technische installaties, waar altijd een rookmelder moet worden geplaatst. Ook individuele kelders die direct vanuit het appartement bereikbaar zijn, vereisen rookmelders.

De handleiding benadrukt dat enkel optische rookmelders zijn toegestaan, en dat deze moeten voldoen aan de norm NBN EN 14604. Een uitzondering geldt als de woning of het gebouw is uitgerust met een gekeurd en gecertificeerd branddetectiesysteem.

Sinds de inwerkingtreding van het Optimalisatiedecreet op 1 januari 2021 worden inbreuken op de rookmeldersverplichting strenger bestraft. De afwezigheid van rookmelders wordt nu als een "gebrek categorie II" beschouwd, wat voldoende is om een appartement als ongeschikt te verklaren. Beoordeling van rookmelders geldt zowel op het niveau van individuele woningen als op het niveau van het gehele gebouw, waarbij ook gemeenschappelijke delen moeten voldoen aan de rookmeldersnormen.

 

(Bron: CIB)

Wanneer je gaat cohousen met een groep vrienden, moet je een huurovereenkomst afsluiten onder de regels van het Vlaams Woninghuurdecreet.

Er zijn geen specifieke regels voor cohousing, dus het gaat om een standaard woninghuurovereenkomst tot hoofdverblijfplaats van de huurder.

Als een huurder besluit te vertrekken, kan dit met een opzegtermijn van drie maanden. De huurwaarborg blijft meestal geblokkeerd tot zekerheid van de verhuurder. De terugbetaling van het deel van de huurwaarborg wordt onderling geregeld tussen de huurders. Als de vertrekkende huurder een vervangende huurder voorstelt en deze wordt aanvaard, wordt de vertrekkende huurder vrijgesteld van verplichtingen. Zonder vervangende huurder kan de vertrekkende huurder tot zes maanden aansprakelijk worden gehouden voor de huurprijs.

In Brussel geldt de Brusselse Huurordonnantie. Hier kan specifiek voor medehuur gekozen worden door het afsluiten van een medehuurpact. Een medehuurder kan met een opzegtermijn van twee maanden vroegtijdig vertrekken, maar moet ofwel een nieuwe medehuurder vinden voor het verstrijken van de opzegtermijn, of aantonen actief te hebben gezocht. Zonder vervangende medehuurder kan de vertrekkende medehuurder tot maximaal zes maanden aansprakelijk worden gehouden. Het medehuurpact regelt ook de huurwaarborg bij vertrek van een medehuurder.

Hoewel er in het Vlaams Woninghuurdecreet geen specifieke bepalingen zijn voor het sluiten van een medehuurpact, kunnen medehuurders in Vlaanderen onderling afspraken maken over belangrijke aspecten van het samenleven.

(Bron: CIB)
 

Bij algemene vergaderingen in een mede-eigendom kunnen eigenaars beslissingen nemen in het belang van de vereniging.

Persoonlijke aanwezigheid is niet verplicht; eigenaars kunnen een volmacht geven aan een mede-eigenaar of derde, op voorwaarde dat deze rechtsbekwaam is. Een volmacht geldt normaal gesproken voor één vergadering, tenzij notarieel anders bepaald.

Volmachten moeten op naam zijn, en blanco volmachten zijn verboden, hoewel de wet niet expliciet vereist dat de naam eigenhandig moet worden vermeld.

Syndici mogen een volmacht niet weigeren op basis van de manier waarop de naam wordt ingevuld, volgens de wet.

Er geldt een limiet van drie volmachten per persoon, tenzij het totaal van eigen stemmen en volmachten niet meer dan 10% van alle stemmen vertegenwoordigt.

Een volmacht verleend voor een algemene vergadering geldt ook voor een tweede vergadering als het aanwezigheidsquorum niet werd bereikt, tenzij de lastgever anders kiest. Het is echter praktischer om nieuwe volmachtformulieren te verstrekken voor de tweede vergadering.

Vanaf 1 januari 2022 komen bij de verkoop van een woning of appartement enkel nog EPC’s in aanmerking die zijn opgemaakt vanaf 1 januari 2019. Dat laat het Vlaams Energie- en Klimaatagentschap (VEKA) weten. Bij de verhuur van woningen blijft een EPC van voor 2019 wel bruikbaar.
 
Waarom?

Het EPC werd in 2019 grondig vernieuwd en kreeg daarbij een label en nieuwe inhoud. Sinds 2021 zijn aan het EPC ook twee belangrijke financiële voordelen gekoppeld: de EPC-labelpremie en het renteloze renovatiekrediet. Voor die beide voordelen is een EPC opgemaakt vanaf 2019 nodig. Op die manier is de koper steeds correct geïnformeerd met een recent EPC.

Wanneer?

De regeling is van toepassing voor alle notariële akten die vanaf 2022 verleden zullen worden. Ook indien het compromis nog in 2021 getekend werd met een EPC van voor 2019, zal er steeds een nieuw EPC moeten opgemaakt worden.

Niet bij verhuur
Niet onbelangrijk: bij de verhuur van woningen blijft een EPC van voor 2019 wel bruikbaar.

(Vlaams Energie- en Klimaatagentschap)

Wie zonnepanelen, een warmtepomp of een zonneboiler wil laten installeren, moet maar 6 procent btw meer betalen. Het verlaagde btw-tarief bestaat al voor woningen ouder dan 10 jaar, maar het wordt tot eind december 2023 uitgebreid naar woningen jonger dan 10 jaar, inclusief nieuwbouwwoningen en woningen heropgebouwd na afbraak.

 

Eigenaars zullen vanaf 23 november 2022 een asbestattest moeten kunnen voorleggen bij de verkoop van een pand met bouwjaar 2000 of ouder. De nieuwe informatieplicht zal van toepassing zijn voor elke overdracht waarvan het compromis ondertekend wordt vanaf 23 november 2022. De inhoud van het attest moet meegedeeld worden aan de koper bij het ondertekenen van het compromis. Vanaf 2032 moet elke eigenaar van een pand dat gebouwd is voor 2001 beschikken over een asbestattest. Maar voor welke transacties is een asbestattest nodig? Welke info moet de onderhandse verkoopovereenkomst precies vermelden? En wat bij verhuur?
Het asbestattest zal vanaf 23 november 2022 niet alleen verplicht zijn bij een verkoop maar bij elke "overdracht onder levenden" d.w.z. :

• overdragen van een eigendomsrecht (bv. verkoop, schenking);
• vestigen of overdragen van:
  • een recht van vruchtgebruik;
  • een erfpacht;
  • een opstalrecht;
  • een zakelijk recht van gebruik;

Voor een erfenis geldt de verplichting van een asbestattest evenwel niet aangezien dit geen overdracht onder levenden is.
Onderhandse verkoopovereenkomst
Concreet zal de verkoper bij het sluiten van een onderhandse verkoopovereenkomst aan de kandidaat-koper de inhoud meedelen van een geldig asbestattest. 
De onderhandse verkoopovereenkomst moet daarbij het volgende vermelden: 

• de datum van het attest
• de samenvattende conclusie
• de unieke code van het attest
• een clausule die stelt dat de inhoud van dit (geldige) attest voorafgaandelijk is medegedeeld aan de koper, of, indien men hierin in gebreke is gebleven, dat dit niet is gebeurd.

 
Voor het verhuren van een onroerend goed is geen asbestattest vereist. 
Het feit dat iemand een pand verhuurt, houdt op zich geen verplichting in om een asbestattest op de stellen.
Koopt een investeerder een woning om die vervolgens op de huurmarkt aan te bieden, moet die het n.a.v. de aankoop ingewonnen asbestattest aan (kandidaat-)huurders overhandigen.
Bij nieuwe verhuringen kan het raadzaam zijn de overhandiging van het attest formeel te laten notuleren in een clausule van de huurovereenkomst. Ook bij verhuur maakt het niet uit of het gaat om residentieel, commercieel, … vastgoed.

(CIB Vlaanderen)